ניתן לבחון כדאיות של השקעה בדירה באמצעות שיעור חישוב שיעור תשואה פנימי (IRR) של ההשקעה, ובשמו המלא בלועזית: Internal Rate of Return. זהו מדד פיננסי המשמש להערכת הרווחיות של השקעה או פרויקט. הוא מודד את הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים העתידיים הצפויים ביחס להשקעה הראשונית. במילים פשוטות יותר, שיעור התשואה הוא זה שמאפס את הערך הנוכחי הנקי של השקעה (זאת אומרת שיעור התשובה בו ההשקעה שלכם היא לא רווחית אך גם לא הפסדית).
כדי לחשב את ה-IRR, עליך לדעת מהי ההשקעה הראשונית ומהם תזרימי המזומנים הצפויים לאורך חיי הפרויקט. החישוב כולל מציאת שיעור ההיוון שהופך את הערך הנוכחי הנקי (NPV) של תזרימי המזומנים הללו לאפס. שיעור זה מייצג את ה-IRR. החישוב יכול להיות מורכב, ולעיתים דורש שימוש בתוכנות מיוחדות או מחשבונים פיננסיים.
ה-IRR מבוטא באחוזים וניתן להשוות אותו לשיעור התשואה הנדרש. אם ה-IRR גבוה משיעור התשואה הנדרש, ההשקעה נחשבת לאטרקטיבית שכן היא מניבה תשואות עודפות. מצד שני, אם ה-IRR נמוך משיעור התשואה הנדרש, ייתכן שההשקעה לא משתלמת.
ה-IRR משמש בדרך כלל לקבלת החלטות השקעה. זה עוזר לקבוע אם פרויקט או השקעה יהיו רווחיים או לא. אם ה-IRR עולה על עלות ההון או על שיעור התשואה הרצוי, זה מצביע על כך שההשקעה היא פוטנציאלית משתלמת. השוואת ה-IRR של פרויקטים שונים יכולה לסייע בתעדוף ובחירת האפשרויות הכדאיות ביותר מבחינה פיננסית.
היבט חשוב אחד של IRR הוא שהוא יכול להתמודד עם תזרים מזומנים מרובים, שבהם יש תזרימי מזומנים חיוביים ושליליים לאורך חיי הפרויקט. זה הופך אותו לכלי שימושי להערכת השקעות עם דפוסי תזרים מזומנים לא סדירים.
איך לחשב IRR?
אם אתם לא יודעים מה זה irr וכיצד לחשב אותו, הנה לפניכם כל מה שצריך כדי לבצע את התחשיב בצורה נכונה. חישוב ה-IRR כולל תהליך מתמטי שמטרתו למצוא את שיעור ההיוון שבו הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים הצפויים שווה להשקעה הראשונית. כדי לבצע חישוב זה, תזרימי המזומנים הקשורים להשקעה או לפרויקט נפרסים לתקופת זמן מסוימת. תזרימי מזומנים אלה יכולים להיות חיוביים או שליליים, ומייצגים כניסות ויציאות של כספים.
השלב הראשון בחישוב ה-IRR הוא לסדר את תזרימי המזומנים בסדר כרונולוגי. ההשקעה הראשונית מיוצגת בדרך כלל כתזרים מזומנים שלילי. לאחר מכן מכניסים את תזרימי המזומנים העתידיים על פני ציר הזמן, ואותם תזרימים מייצגים את התשואות או העלויות הצפויות הקשורות לפרויקט. לאחר ארגון תזרימי המזומנים, נעשה שימוש בתהליך איטרטיבי כדי למצוא את השיעור שהופך את הערך הנוכחי הנקי (NPV) של תזרימי המזומנים הללו לשווה לאפס. זה כרוך בבדיקת שיעורי היוון שונים עד שה- NPV יהיה הקרוב ביותר לאפס. ניתן להשתמש בשיטות שונות, כגון ניסוי וטעייה או תוכנות ייעודיות, כדי לקבוע את ה-IRR במדויק.
כדי לחשב את ה-IRR באופן ידני, ניתן להשתמש בנוסחה או בטבלה של גורמי היוון. הנוסחה כוללת פתרון משוואה פולינומית, שיכולה להיות מורכבת עבור זרמי תזרים מזומנים גדולים. לחלופין, ניתן להשתמש בטבלה של מקדמי היוון, שבה הערך הנוכחי של כל תזרים מזומנים מחושב לפי שיעורי היוון שונים. על ידי השוואת הערכים הנוכחיים להשקעה הראשונית, השיעור שמניב ערך נוכחי נקי הקרוב לאפס נחשב ל-IRR.
ההבדלים בין IRR ל-ROI?
שיעור התשואה הפנימי (IRR) והחזר ההשקעה (ROI) הם שני מדדים פיננסיים נפוצים המספקים תובנות לגבי הרווחיות של השקעה. בעוד ששניהם מעריכים את הביצועים הפיננסיים של פרויקט או השקעה, ישנם הבדלים משמעותיים בין השניים.
ראשית, ה-IRR מודד את שיעור התשואה שהשקעה צפויה להניב לאורך חייה. זה לוקח בחשבון את העיתוי והגודל של תזרימי המזומנים, ומספק נתון אחוזי אחד. ואילו ROI מחשב את התשואה על השקעה כאחוז מסכום ההשקעה הראשוני. הוא אינו מתחשב בעיתוי או משך תזרימי המזומנים.
הבדל מרכזי נוסף בין IRR ל-ROI הוא האופן שבו הם מתייחסים לערך הזמן של הכסף. IRR משלב את הרעיון של היוון, המכיר בכך שערכו של הכסף משתנה עם הזמן. הוא לוקח בחשבון את הערך הנוכחי של תזרימי המזומנים כדי לקבוע את שיעור התשואה. לעומת זאת, החזר ה-ROI אינו מתייחס באופן מפורש לערך הזמן של הכסף, מכיוון שהוא רק משווה את הרווח או התשואה שנוצרו להשקעה הראשונית.
בנוסף, בעוד ש-IRR מספק מדד לרווחיות, החזר ROI מציע פרספקטיבה רחבה יותר על ביצועי ההשקעה. ניתן להשתמש ב-ROI כדי להשוות את הרווחיות של השקעות או פרויקטים שונים, שכן הוא מספק אחוז פשוט המאפשר השוואות קלות. מצד שני, IRR מתמקדת יותר בקביעת כדאיות ההשקעה על סמך שיעור התשואה שלה.
מדוע כדאי להשתמש בIRR
לשיעור התשואה הפנימי (IRR) יש כמה יתרונות שהופכים אותו לכלי בעל ערך בהערכת הזדמנויות השקעה. ראשית, IRR לוקח בחשבון את ערך הזמן של כסף, שהוא היבט מכריע בקבלת החלטות פיננסיות. על ידי שילוב מושג ההיוון, IRR משקף את העובדה שלפיה 1 ש"ח היום שווה יותר מ1 ש"ח בעתיד. זה מאפשר למשקיעים להעריך את כדאיות ביצוע ההשקעה, על ידי השוואת ה-IRR לשיעור התשואה הנדרש או עלות ההון.
בנוסף, IRR מספק תוצאה פשוטה להשוואה, תוצאה של מספר אחד באחוזים. זה מקל על המשקיעים להשוות בין פרויקטים שונים, ולקבוע איזה מהם הוא הרווחי ביותר. לדוגמה, אם לשני פרויקטים יש דפוסי תזרים מזומנים על פני פרקי זמן שהם שונים, השוואת ה-IRR שלהם יכולה לעזור לזהות את הפרויקט שמגלם את התשואה הצפויה הגבוהה יותר.
יתר על כן, ניתן להשתמש ב-IRR כדי להעריך את הרגישות של ההשקעה לשינויים בתזרימי מזומנים או שיעורי היוון. על ידי ביצוע ניתוח רגישות, המשקיעים יכולים לקבוע כיצד שינויים בגורמי מפתח משפיעים על ה-IRR. זה מסייע בהערכת סיכונים וקבלת החלטות, מכיוון שהדבר מספק תובנות לגבי הסיכונים והתגמולים הפוטנציאליים הקשורים להשקעה.
חוזק נוסף של IRR הוא היכולת שלו להתמודד עם דפוסי תזרים מזומנים לא סדירים. בניגוד למדדים אחרים כגון שיעור התשואה הממוצע, IRR יכול להתמודד עם השקעות בהן תזרימי מזומנים הם לא לינאריים, כולל פרויקטים עם מספר כניסות ויציאות של מזומנים.
המגבלות של שיעור ההחזר הפנימי (IRR)
אחרי שהבנו מה זה irr ואת העובדה שהוא כלי רב ערך עבור משקיעי נדל"ן, כדאי לדעת שיש לו גם מגבלות שחשוב לקחת בחשבון. מגבלה אחת של IRR היא ההסתמכות שלו על ההנחה כי תזרימי המזומנים שנוצרו מהשקעה יושקעו מחדש באותו שיעור, כמו ה-IRR עצמו. אולם במציאות, זה לא תמיד כך. ה-IRR אינו מתייחס לשיעורי השקעות מחדש או הזדמנויות שונות, מה שעלול להוביל לתוצאות לא מדויקות.
מגבלה נוספת היא שחישוב ה-IRR מניח שתזרימי מזומנים מתקבלים ומושקעים מחדש במרווחי זמן קבועים. עם זאת, בתרחישים רבים בעולם האמיתי, תזרימי המזומנים עשויים להיות לא סדירים. זה יכול להקשות על חישוב מדויק של ה-IRR ועלול להוביל לתוצאות מטעות.
יתר על כן, ה-IRR אינו מתייחס להיקף או גודל ההשקעה. הוא מתייחס לכל תזרימי המזומנים באופן שווה, ללא קשר לגודלם. המשמעות היא שפרויקטים עם תזרימי מזומנים גדולים יותר עשויים להיראות אטרקטיביים יותר בהתבסס על ה-IRR שלהם, גם אם התשואות בפועל נמוכות מפרויקטים עם תזרימי מזומנים קטנים יותר.
לבסוף, IRR מניח שכל תזרימי המזומנים מושקעים בחזרה בפרויקט. עם זאת, זה לא תמיד אפשרי או אופטימלי בפועל. במקרים מסוימים, משקיעים עשויים לבחור להפנות תזרימי מזומנים לפרויקטים אחרים או להשתמש בהם למטרות שונות, מה שיכול להשפיע על ההחזר הכולל על ההשקעה.
דוגמאות לשימוש מועיל ב-IRR
שימוש בשיעור התשואה הפנימי (IRR) יכול להיות רלוונטי בכמה תרחישים שונים. לדוגמה, בעת הערכת כדאיות השקעה לטווח ארוך כמו למשל בפרויקטי נדל"ן או פיתוח תשתיות, IRR יכול לספק תמונה ברורה של הרווחיות הפוטנציאלית. זה עוזר למשקיעים להשוות בין פרויקטים שונים ולקבוע איזה מהם מציע את התשואה הגבוהה ביותר.
במקרה של החלטות חשובות כמו כמה הון עצמי להקצות לפרויקט, IRR יכול להיות כלי רב ערך. זה מאפשר להעריך את הרווחיות של פרויקטים פוטנציאליים ולבצע בחירות השקעה מושכלות. על ידי השוואת ה-IRR של פרויקטים שונים, חברות יכולות לתעדף את אלו שמציעים את ההחזר הגבוה ביותר על ההשקעה.
IRR שימושי גם בהערכת היתכנות של תוכניות התרחבות עסקיות. לדוגמה, כאשר שוקלים לפתוח סניף חדש או כניסה לשוק חדש, חישוב ה-IRR יכול לעזור לקבוע אם ההשקעה תניב תשואה מספקת בכדי להצדיק את הסיכון וההוצאות הכרוכות בכך.
בנוסף, IRR יכול להיות מועיל בהערכת הרווחיות של פרויקטי אנרגיה מתחדשת. ככל שהעלות של טכנולוגיות אנרגיה מתחדשת ממשיכה לרדת, חישוב ה-IRR יכול לעזור למשקיעים לקבוע את הכדאיות של פרויקטים סולאריים, רוח או הידרואלקטרים. זה מאפשר להם להעריך את התשואות הפוטנציאליות ולקבל החלטות מושכלות לגבי השקעה באנרגיה נקייה.
יתר על כן, IRR יכול להיות שימושי בעסקאות של מיזוגים ורכישות (M&A). כאשר שוקלים רכישה של חברה אחרת, חישוב ה-IRR יכול לעזור לקבוע אם ההשקעה תניב את התשואות הרצויות ותיצור ערך עבור בעלי המניות של החברה הרוכשת.
כיצד לצמצם את המגבלות של IRR?
אחת הדרכים לצמצם את מגבלות ה-IRR היא להשתמש במדדים פיננסיים נוספים לצדו. על ידי שילוב מדדים אחרים כגון ערך נוכחי נטו (NPV) או תקופת החזר, ניתן לקבל הערכה מקיפה יותר של רווחיות הפרויקט.
הערך הנוכחי הנקי (NPV): חישוב ה- NPV לצד IRR יכול לספק הערכה מדויקת יותר של רווחיות הפרויקט. NPV לוקח בחשבון את ערך הזמן של הכסף על ידי היוון תזרימי מזומנים עתידיים לערכם הנוכחי. על ידי השוואת ה-NPV של פרויקטים שונים, משקיעים יכולים לקבל החלטות מושכלות יותר לגבי הפרויקטים שיניבו את התשואה הגבוהה ביותר.
ניתוח רגישות: דרך נוספת לצמצם את המגבלות של IRR היא לבצע ניתוח רגישות. זה כרוך בבדיקת ההשפעה של שינויים במשתני מפתח על ה-IRR. על ידי בחינת האופן שבו שינויים בגורמים כמו נפח מכירות, עלויות או שיעורי ריבית משפיעים על ה-IRR, משקיעים יכולים לקבל הבנה טובה יותר של רגישות הפרויקט לתרחישים שונים. זה עוזר בקבלת החלטות השקעה חזקות יותר וניהול סיכונים פוטנציאליים.
דפוס תזרים המזומנים: ניתן להתמודד את המגבלות של IRR גם על ידי בחינה מדוקדקת של דפוס תזרים המזומנים של פרויקט. IRR מניח שתזרימי המזומנים שנוצרו על ידי הפרויקט מושקעים מחדש בשיעור התשואה של הפרויקט. עם זאת, ייתכן שזה לא תמיד מציאותי להניח כך. לכן, חיוני להעריך את דפוס תזרים המזומנים של הפרויקט ולשקול האם ההנחות מאחורי IRR מתיישבות עם הדינמיקה של תזרים המזומנים בפועל של הפרויקט.
