היטל השבחה - למה משלמים וכיצד מפחיתים עלויות

נתונים סטטיסטיים מצביעים על כך כי בעת ביצוע עסקת נדל"ן (בין אם מדובר ברכישה או מכירה), תידרשו לשלם מיסים שמהווים עד 40% מסכומה הסופי, לרבות מיסי היטל השבחה, מיסי רכישה וכו'


חישוב היטל השבחה היא למעשה תשלום אשר משלם בעל הנכס או חוכר הנכס בעבור תוכנית שאישרה הוועדה המקומית, אשר נועדה להביא לעלייה בשוויו של הנכס.  גובה ההיטל עומד על 50% משווייה של ההשבחה עצמה.

מאחר ותחום הנדל"ן בישראל הוא תחום מורכב יחסית, לא תמיד ברור מי ראוי לשלם היטל השבחה ומה גובה ההיטל שידרש לשלם. בשורות הבאות ננסה לשפוך מעט אור על הנושא ולהעניק פרשנות לכמה מהמושגים שכדאי להכיר בתחום.


באילו מקרים נהוג לשלם היטל השבחה

• כאשר אושרה תוכנית הנועדה לשבח את הנכס, למשל כאשר הוועדה המקומית אישרה לבנות שטח בנוי על גבי השטח הקיים או כאשר ניתן אישור להרחיב את השטח הבנוי הקיים לשטח גדול יותר.
• כאשר הוועדה המקומית מעניקה אישור הקלה, דהיינו היא מאפשרת לבעל הנכס או חוכר הנכס לבנות שטח בנוי גדול יותר מכפי שמותר לו בחוק.
• כאשר הוועדה המקומית מעניקה אישור לשימוש חורג בשטח הקיים. דוגמא לכך היא היתר לבניית טיפת חלב בהתאם לדרישת הציבור או כל מבנה אחר שחורג מתוכנית הבנייה הראשונית.

מדוע יש לשלם היטל השבחה

בדיוק כפי שאנחנו נוהגים לשלם מסים עבור כל הרווחים שלנו, כך גם השבחת הנכס הוא רווח, ולכן המדינה זכאית לקבל כמחצית משוויו בהתאם לחוק התכנון והבניה.

כדי לדעת מהי שווייה של ההשבחה, מביאים שמאי מקרקעין שתפקידו להעריך מה היה שוויו של הנכס לפני ההשבחה ומהו שוויו כעת. שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע הממונה מטעם הועדה המקומית. את ההיטל מקובל לשלם מיד עם קבלת האישור לתוכנית השבחת הנכס, עוד לפני שבוצע בפועל.

האם ניתן לערער על ערך היטל ההשבחה?

התשובה החד משמעית היא כן. מאחר שהשמאי שמביאים לצורך הערכת הנכס המחודש הוא שמאי מקרקעין מטעמה של הועדה המקומית. 

מי שרוצה לערער על ערך ההיטל רשאי להביא שמאי מקרקעין בלתי תלוי אשר תפקידו יהיה להכין שומה נגדית לזו שהגיש השמאי מטעם הועדה.


מי משלם היטל השבחה

היטל ההשבחה חל בדרך כלל על מוכר הנכס, ולכן, לפני רכישת הדירה, על הקונה לוודא שהמוכר מילא את כל התחייבותיו ושילם לעירייה המקומית את היטל ההשבחה. עם זאת, ישנם מקרים שבהם הקונה הוא זה שמשלם את היטל ההשבחה, אלא שבמקרים אלה הוא רשאי לנכות את ההוצאה הזו מהסכום הכולל שנדרש לשלם למוכר.


כיצד מפחיתים את היטל ההשבחה

מי שמעוניין לקבל פטור או הפחתה בהיטל מס ההשבחה, צריך להתייעץ עם שמאי מקרקעין. תפקידה של שמאות מקרקעין היא לייעץ ללקוח ולבחון עמו האם הוא זכאי לפטור מהיטל ההשבחה.

במידה והרחבת הבנייה נעשית מעבר למה שהפטור מאפשר לבעל הנכס, תפקידו של שמאי המקרקעין הוא לבחון את גובה הפרש ההיטל שיצטרך לשלם. בנוסף, תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לעשות הבחנה בין השטחים בנכס שאפשר לפטור מההיטל כמו חדרי ממ"ד , מחסנים, שטחי שירות וכד'.

באופן כללי, נושא הפטורים מהיטל השבחה הוא סבוך ומורכב מאוד, ולכן קצרה היריעה מלתאר באילו מקרים יהיה בעל הנכס או חוכר הנכס יהיה פטור מתשלום ההיטל.


לפני שרוכשים דירה, חשוב להתייעץ עם עו"ד מקרקעין, היות ומוכרי דירות רבים אינם מודעים לעובדה כי עליהם לשלם היטל השבחה, מה שעשוי להשפיע באופן אפקטיבי על מחיר הדירה