שמאים - הצד המשפטי

הנתון המדהים הזה נכון לגבי שמאי רכב, שמאי מקרקעין, שמאי רכוש ולמעשה כל תחום שמאות מוסדר בישראל. אם שמאות היא עניין מקצועי ומבוסס עובדות, מה ההגיון מאחורי שני עדים מומחים "זהים" לכאורה?

הצד של המשפטנות

שמאות היא מקצוע משפטי. למעלה מ -15% מהערכות השווי המבוצעות על ידי שמאים מגיעות לכדי עדות בבית המשפט.אגב, בנתון הזה ישנו דווקא שוני בין תחומי שמאות שונים: שמאי מקרקעין הוא השיאן בתחום הזה (כמעט 60% מן הפניות מערבות גם הופעה באולם בית המשפט), שמאי רכב נמצא אי שם באמצע, ואילו שמאי רכוש מופיעים בשיעור הנמוך ביותר.
בכל מקרה, גם במקרים שלא מצריכים עדות "חיה" בין כותלי בית המשפט, מעצם מהותה ההערכה השמאית היא מסמך משפטי רב עוצמה.

אין פלא אם כן שמסלול ההכשרה של כל שמאי, "אפילו" שמאי רכב או שמאי מקרקעין, כולל המון תיאוריה משפטית, שיכולה להגיע לכדי שליש מנפח הקורסים הכללי.


איך נוצר שוני בין הערכות של שמאים שונים

או במילים אחרות, איך יכול להיות שהתובע מביא שמאי מקרקעין מטעמו, חברת הביטוח מביאה גם היא, שמאי מקרקעין שווה ביכולתיו והכשרתו לראשון, ושניהם מציגים עדות (כעד מומחה!) שונה בתכלית?!

בדיוק כמו בתחומים אחרים ולא פחות "מדוייקים", שמאות מכל סוג דורשת הרבה שיקול דעת. כמו בקביעת אחוזי נכות, דיונים משפטייים לגבי רשלנות רפואית, דיני פטנטים, ולמעשה כל תיק משפטי שנשען ברובו על עדות מומחה: ברוב המקרים מדובר בתחום האפור שמשאיר לא מעט מקום לפרשנות עצמאית.


מה אסור...

מקצוע השמאות, בדיוק מסיבה זו, הינו מקצוע מפוקח בישראל (וברוב מדינות המערב). שמאי רכב, שמאי מקרקעין, שמאי רכוש- "you name it"- כולם מחוייבים במסלול הכשרה מסויים, בחינות ממשלתיות, וכפופים לכללים אתיים (וכמובן לחוקים החלים על כל אזרחי המדינה) מחמירים.

שמאי מכל סוג שהוא לא אסור במתן מסקנות כוזבות (="שקר גס"), אלא גם בהתעלמות ממידע שיכול לשנות את דעתו. יתרה מזאת, כמו במקצועות הרפואה לדוגמא, גם כאן קיים מושג הרשלנות- לא רק שאסור לשמאי להתעלם במכוון מן המידע, אלא עליו לבצע מאמץ סביר (פעיל) להשיג את מלא התמונה.


מבולבלים? אין על מה

שמאי רכב לא יכול להסתמך אך ורק על המידע הנמסר לו על ידי הלקוח לגבי היסטוריית התאונות של הרכב. עליו לבצע מאמץ סביר לברר מידע "קולטראלי" (במקרה הנ"ל: בדיקה ברישומי המשטרה), וכמובן לבצע בדיקה עצמית של הרכב לאיתור סימנים של תאונות קודמות או תיקונים מקיפים שלא הוזכרו על ידי הלקוח. כל זאת כמובן אפילו אם אותו שמאי רכב הוא עד מטעמו של הלקוח.

שמאי מקרקעין חייב בבדיקת מכלול התוכניות, גם העתידיות, לגבי שימושי הקרקע, כדי להגיע לא רק ל"ערך הנוכחי" אלא גם ל"ערך נוכחי צפוי"- מושג הרבה יותר "נוזלי" שמתייחס לציפיות לגבי השבחת הקרקע (או ההיפך) ומתחשב גם בסבירות של הציפיות הללו (קרקע חקלאית שכל שכנותיה הופשרו לבניין היא בעלת "ערך נוכחי צפוי" הרבה יותר גבוהה מקרקע באזור נידח שלא צפוי להיות מופשר בעשרות השנים הקרובות).
שמאים מכל תחום, יהיה זה שמאי רכוש, רכב וכו', מחוייבים לכללי האתיקה המקצועית. חלק משמעותי באותם כללים מתייחס לביצוע מאמץ סביר ופעיל בהשגת מכלול המידע הרלוונטי.

מסיבה זו, לקוחות מומלצים בהצגת מלא התמונה לאשורה כאשר הם מגיעים לקבלת חוות דעת. עם זאת, במסגרת זו שמאי מטעמכם יוכל להציג בצורה ברורה יותר את עמדתכם בנושא ולענות בצורה מקצועית יותר על טיעונים נגדיים של עדים מומחים מטעם הצד המשפטי הנגדי.