shamay4u.co.il

שמאות חלק א': חוות דעת שמאית הזכויות המשפטיות



זכויות בנכס, מוגדרות כחבילות זכויות הנחלקות לזכויות תכנוניות וחבילת זכויות משפטיות, במאמר זה יציג , משה בן גל, שמאי מקרקעין מנוסה, את הזכויות המשפטיות על נכסים


להלן הזכויות המשפטיות על נכסים:: חבילת הזכויות המשפטיות כבעלות מלאה או בעלות בזכות מסוימת מורכבת מסדרה של זכויות הנבדלות זו מזו.

בעל הזכות יכול להפריד כל אחת מהזכויות מהחבילה ולהעבירה לצדדים אחרים בתמורה או שלא בתמורה, לצמיתות או לתקופה מוגבלת. כאשר נוצר מצב כזה, נוצרת זכות
חלקית.
 שמאי
לעיתים קרובות יש צורך בשערוך זכויות חלקיות, משום שבצורות שונות של בעלות על מקרקעין מעורבת חבילת זכויות שאינה שלמה. כמו בעלות וחוזי חכירה על אותו נכס.

למשל בעלי חלקה מסוימת עליה קיים מבנה תעשייה. ואותו מבנה מוחזק על ידי שוכר לתקופה ארוכה בחוזה שכירות חופשית – כלומר חוזה שלא נכלל תחת ההגדרה של דייר מוגן- ובעלי החלקה מעוניין למוכרה בשוק החופשי יחד עם חוזה השכירות והמחזיק בפועל.

השתמשתי כאן במספר הגדרות נדלניות המוכרות יותר או פחות לכל שמאי מקרקעין ולעוסקים בתחום הנדל"ן.

להלן מספר הסברים: שכירות חופשית כלומר חוזה שכירות המאפשר שימוש והחזקה בפועל של הנכס תחת תשלום תמורה מסוימת ותקופה מוגבלת כאשר מוחלים חוקי ותקנות השוק החופשי והכוונה משוכר מרצון ומשכיר מרצון תחת תנאים שהותנו באופן חופשי ופתוח בין הניצע  - השוכר למציע - המשכיר.

כאשר הדייר המחזיק הינו שוכר המצוי מתחת מטריית חוק הגנת הדייר קיימות לגביו תקנות וכללים אשר החוק – חוק הגנת הדייר  - 1958 ונגזרותיו הגדירם ולפיהם המחזיק והבעלים רשאים לפעול.
 
הזכויות בנכס מקרקעין מוגדרות כחבילת זכויות (Bundle OF Rights). הבעלות יכולה היא שתהא בשלמות – "מפרוז" או שתהא מפוצלת בין מספר בעלי זכויות "מושעא".
עוד הסדרים משפטיים וישויות החזקת בעלות המחלקות זכויות נכס בין קבוצות בעלים כמו חברות שותפויות בתים משותפים והסדרי בעלות לפרקים (Timeshare).


תחום הבעלות מוגדר על פי חוק המקרקעין והוא מתבסס על שני עקרונות;

I: הבעלות בתחום הקרקע מתפשטת בכל העומק שמתחת לקרקע ובחלל שמעליו בכפוף לכל דין, כלומר דיני אוצרות טבע המצויים מתחת לקרקע עלולים לגבור על כלל זה.
במושגי השמאות "הזכויות האנכיות".
 
II: כמו כן הבעלות במקרקעין מהווה יחידת רישום מסוימת כאשר לא ניתן לבצע עסקה במקרקעין בה מוגדר חלק מסוים, והוא שנמכר. למשל מכירת חדר אחד מתוך דירה אינה אפשרית, אך לעומת זה כן אפשרית מכירת חניה הצמודה לדירה מסוימת לאחת הדירות, ובלבד שתהא מתוך אותו הבניין. במושגי שמאות מקרקעין זה נקרא "הזכויות האופקיות".
 
בנוסף לכך נקבע כי  "...הבעלות בקרקע חלה גם על כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר לה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה..." (חוק המקרקעין סימן א').
 
סוגי הזכויות בנכס מחולקת לכמה רמות קנייניות; בעלות כלומר בעלות מוחלטת שאינה מוגבלת על ידי כל השתתפות או זכות אחרת אבל כפופה להגבלות הנכפות על ידי הכוחות השלטוניים של מיסוי, שיטור והפקעה.

שכירות, שכירות מוגנת – דיירות מוגנת, וחכירה – שכירות לזמן ארוך, נוצרת כאשר חבילת הזכויות מחולקת על ידי חוזה חכירה. הן החוכר והן המחכיר משיגים זכויות שנקבעות בגוף החוזה וכפופות לחוקי החוזים.
 

פנייה לשמאי מקרקעין משה בן גל (M.A.) לשאלות ותגובות: טל' 9453738- 08, 5839070 – 050

 



20/02/2011    shamay4u.co.il
פורום שמאים

© זכויות יוצרים – מאמר זה מובא על ידי אתר shamay4u.co.il, הינו בבעלותו הבלעדית והשימוש בו כפוף לתנאי השימוש המפורטים באתר. למען הסר ספק, מובהר בזאת כי אין לצלם ו/או לשכפל ו/או להעתיק ו/או לפרסם ו/או להעביר מאמר זה, או חלקים ממנו, לאף גורם. הפרת האמור לעיל בכל אופן או צורה אסורה בהחלט. בעלי המאמר יפעלו וינקטו בכל הצעדים המשפטיים העומדים בפניהם בכל מקרה של הפרה של תנאים אלו. במידה ואתם מעוניינים להשתמש בתכנים או חלק מהם – פנו אלינו דרך טופס יצירת קשר


Copyright © 2019 shamay4u.co.il כל הזכויות שמורות
אתר שמאים מציג בפניכם מידע ועסקים מומלצים מתחום השמאות
מחפשים שמאי מקרקעין? מלאו את הטופס וקבלו הצעות
אנחנו עובדים עם שמאים מובילים בישראל - השאירו פרטים ונדאג להפנות אליכם את הטובים ביותר

שם מלא:
טלפון:
אימייל:
יישוב:
אנחנו לא נשלח אליך SPAM לאימייל, המספר יעבור לספקים מומלצים בלבד!